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In cosa consiste la garanzia statale

Il bonus per i giovani risale ai tempi del governo Draghi e consiste in una garanzia pubblica all’80% del finanziamento richiesto per i giovani under 36 con un ISEE non superiore a 40 mila euro, al posto del 50% che spetta a tutti i mutuatari prima casa, cioè a coloro che non sono già proprietari di altri immobili ad uso abitativo (neppure all’estero) salvo che per successione causa morte e ceduti a titolo gratuito a genitori o fratelli. L’intento è di spingere le banche a prendersi il restante rischio del 20%, in modo da consentire l’acquisto dell’abitazione anche ai giovani che non hanno risparmi da parte.

Questa misura è stata confermata per il 2024 dal governo Meloni, che ha allargato l’accesso al fondo alle famiglie con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni e 40 mila euro di ISEE (45 mila euro in caso di quattro figli). La garanzia sale addirittura al 90% in caso di cinque figli under 21 e 50 mila euro di soglia ISEE.

L’ammontare massimo del mutuo sia per i giovani, sia per le famiglie numerose resta fermo a quota 250 mila euro. La somma stanziata per allargare i cordoni della borsa e intervenire in caso di problemi con il rimborso è di 100 milioni di euro per l’anno in corso.

Cosa succede alle altre agevolazioni under 36

Il passaggio al nuovo anno ha fatto, invece, venire meno le altre agevolazioni previste per l’acquisto prima casa da parte degli under 36. In particolare, i giovani mutuatari tornano a pagare le imposte di registro, catastali e ipotecarie, e perdono il diritto all’eventuale credito d’imposta.

Questo complica ulteriormente l’accesso al credito da parte dei giovani, che già sono stati fortemente penalizzati dall’aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2023. Infatti, sebbene la garanzia statale possa costituire una spinta positiva, resta il fatto che finanziarsi oggi è divenuto troppo oneroso per tanti giovani, complice il fatto che gli stipendi sono rimasti sostanzialmente fermi a fronte di un biennio di corsa dell’inflazione, che ha eroso pesantemente il potere d’acquisto.

Un mutuo su quattro supera l’80%

L’Osservatorio Qualis- Managing General Agent ha rilevato che nel corso degli ultimi 20 anni è cresciuto costantemente il loan to value (LTV), vale a dire la quota finanziata attraverso il mutuo rispetto al totale pagato per comprare casa. Il risultato è che nel 2023 esattamente un quarto dei mutui concessi in Italia ha superato l’80% del loan to value. Nel periodo 2003-2023, l’importo medio finanziato è passato da 103 mila a 122 mila euro. Inoltre, mentre dal 2003 al 2016 i mutui a elevato loan to value hanno finanziato maggiormente i giovani under 36, il 2017 è stato il primo anno in cui i mutuatari sopra questa soglia hanno raggiunto una quota maggiore. Una tendenza poi bilanciatasi nel corso degli ultimi due anni, con una penetrazione del target over 36 che ha pareggiato il target giovani.

Del resto in Italia, così come in molti altri Paesi europei, si assiste a un aumento medio dell’età di acquisto della casa. Infatti, nel ventennio considerato vi è stata una crescita dell’età media dei mutuatari, particolarmente accentuatasi nell’ultimo periodo e che quest’anno ha toccato i 38 anni.

La quota di mutui a elevato finanziamento è diminuita tra i più giovani, ma va detto che nell’ultimo triennio questo target ha ricevuto importi di mutuo più alti rispetto agli over 36, a conferma di una domanda crescente da parte di questa categoria di richiedenti.

Mutui, rate più basse: è iniziata la discesa dei tassi

Lo scenario ribassista sui tassi d'interesse sta alleggerendo il costo dei prestiti: risparmi fino a 24mila euro per un finanziamento di 200mila euro in trent'anni.

Buone notizie per chi ha deciso di comprare casa con il mutuo. Lo scenario ribassista sui tassi d'interesse sta alleggerendo il costo dei prestiti, con risparmi fino a 24mila euro su un finanziamento di 200mila in trent'anni. Dopo essere arrivate a livelli quasi proibitivi, le rate dei mutui finalmente tornano a scendere, ma non per tutti.

Mutui, cambio di rotta per il tasso fisso

Con l’inflazione al galoppo la Banca centrale europea ha portato i tassi d’interesse al 4,5 per cento, ma ora che i prezzi stanno registrando una brusca frenata potrebbe pensare persino a un taglio del costo del denaro. Gli analisti ipotizzano un intervento già a marzo, di 25 punti base, a cui potrebbe seguirne un altro a giugno. Nella seconda metà dell’anno potrebbe registrarsi un ulteriore taglio di 50 punti base, operazione che riporterebbe il livello dei tassi in Europa al 3,50 per cento.

Questo possibile scenario ribassista ha iniziato a far scendere il tasso Irs, portando a un primo importante ribasso sul costo dei mutui a tasso fisso.

Mutuo a tasso fisso o variabile: quale scegliere

Si allenta la tensione sui mutui, in particolar modo su quelli a tasso fisso facendo tirare un sospiro di sollievo a quelle famiglie che stavano pensando all’acquisto di una nuova casa. La situazione resta pesante invece per chi ha già comprato l’abitazione con un finanziamento a tasso variabile visto che l’indice Euribor, a cui sono legati i mutui a tasso variabile, "per ora non hanno fatto registrare variazioni significative. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato".

Attenzione però perché se è vero che stiamo assistendo a una pausa ai rialzi del costo del denaro da parte delle banche centrali, è vero anche che "la strategia in termini di riduzione dell’inflazione non è ancora giunta completamente a termine" dichiarano gli esperti del gruppo Bnl Bnp Paribas.

In ogni caso l’Irs, l’indice di riferimento europeo per i mutui a tasso fisso, ha iniziato a muoversi verso il basso, alleggerendo il costo dei prestiti. Di quanto? Anche fino a 24mila euro attraverso alcune simulazioni.

Come cambiano le rate dei mutui nel 2024

Tra metà novembre e metà dicembre il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso è passato dal 3,67 per cento al 3,05 per cento generando un risparmio di 24mila euro su un finanziamento di 200mila euro in trent'anni. Ma come cambiano le rate?

Nel caso di un mutuo da 100mila euro la rata mensile ha registrato una contrazione di 31,63 euro per le durate a 20 anni e di 33,28 euro allungando la durata a 30 anni. Questo si traduce in un risparmio, a fine ammortamento, compreso tra i 7.951 e gli 11.980 euro.

Per un mutuo da 150mila euro il risparmio sulla rata mensile in appena un mese si è attestato rispettivamente a 48 e 50 euro per le durate di 20 e 30 anni. A fine ammortamento, questo vuol dire un risparmio di 11.520 euro per il ventennale e addirittura di 18.000 euro per il trentennale.

Per un mutuo di 200mila euro la rata mensile si è alleggerita di 63,26 euro al mese per i mutui a 20 anni e di 66,56 euro per quelli a 30 anni. Al termine del finanziamento, tutto questo porterà al mutuatario un risparmio di 15.182 euro per il ventennale e di 23.961 euro sulla durata di 30 anni.